Theo báo cáo của Savills Hotels năm 2025, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam đang chứng kiến cuộc tranh giành gay gắt giữa hai cực tăng trưởng: Hồ Tràm với hệ sinh thái resort đã hoàn thiện và Vinhomes Cần Giờ – siêu đô thị biển 2.870ha vừa khởi công tháng 4/2025. Trong khi Hồ Tràm duy trì tỷ suất lợi nhuận 6-7,5%/năm với tỷ lệ lấp đầy 67-73% nhờ thương hiệu quốc tế đã vận hành, thì dự án Vingroup tại Cần Giờ hứa hẹn tiềm năng tăng giá 20-25%/năm khi hoàn thiện hạ tầng metro và cầu Cần Giờ vào năm 2028.
Cuộc đua này không đơn thuần là về quy mô hay vị trí, mà còn phản ánh hai mô hình phát triển khác biệt: một bên là kinh nghiệm vận hành thực tế với dòng tiền ổn định, bên còn lại là tầm nhìn chiến lược biến Cần Giờ thành “thành phố biển” đầu tiên của TP.HCM. Bài viết này sẽ phân tích chuyên sâu dữ liệu thực tế, so sánh lợi thế cạnh tranh và đưa ra nhận định về tương lai thị trường nghỉ dưỡng phía Nam.
Thực trạng thị trường nghỉ dưỡng Hồ Tràm hiện tại
Hồ Tràm đang duy trì vị thế “ông vua” nghỉ dưỡng phía Nam với tỷ suất lợi nhuận 6-7,5%/năm cho biệt thự cao cấp và giá bất động sản tăng 20-30% trong giai đoạn 2024-2025 theo báo cáo của DKRA Group. Khu vực này đã chứng minh được sức hút bền vững với hệ thống resort 4-5 sao vận hành chuyên nghiệp như NovaWorld Ho Tram, The Hamptons, Ixora by Fusion với tỷ lệ lấp đầy 65-75% trong mùa cao điểm.
Giá bán biệt thự nghỉ dưỡng ven biển tại các dự án như Ixora Ho Tram hiện dao động từ 3-6,2 tỷ đồng/căn, tương đương 59-71 triệu đồng/m² theo dữ liệu từ FazWaz.vn. Các dự án hạng sang như The Hamptons Ho Tram Resort còn đạt mức 6.000-9.000 USD/m² tại vị trí đẹp nhất. Điều quan trọng là các con số này không chỉ trên giấy mà đã được kiểm chứng qua doanh thu vận hành thực tế.
Tuy nhiên, chính sự phát triển rồi rạc theo mô hình resort tuyến tính đã tạo ra thách thức về dư địa mở rộng. Quỹ đất ven biển đẹp đã dần cạn kiệt, mặt bằng giá tăng nhanh từ 100-150 triệu đồng/m² ở vị trí prime, khiến biên độ lợi nhuận cho nhà đầu tư mới tham gia bị thu hẹp đáng kể.
Thực trạng này dẫn đến câu hỏi then chốt: liệu Hồ Tràm có thể maintain được momentum tăng trưởng trong trung và dài hạn khi đối diện với sự xuất hiện của siêu đô thị Vinhomes Cần Giờ? Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần đánh giá kỹ lưỡng tiềm năng của đối thủ mới.
Vinhomes Cần Giờ – siêu đô thị biển với tầm nhìn khác biệt
Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang định nghĩa lại khái niệm bất động sản nghỉ dưỡng bằng quy mô 2.870ha hoàn toàn lấn biển và tổng vốn đầu tư 10-11 tỷ USD, tạo ra “thành phố biển” đầu tiên trong lòng TP.HCM thay vì chỉ là một điểm du lịch cuối tuần. Chỉ riêng trong 8 tháng đầu năm 2025, dự án đã đóng góp 21,7 nghìn tỷ đồng tiền sử dụng đất, chiếm 55% tổng thu phí sử dụng đất của TP.HCM theo báo cáo Sở Tài chính thành phố.
Khác biệt cốt lõi nằm ở quy hoạch tổng thể: thay vì phát triển resort tuyến tính như Hồ Tràm, Cần Giờ được thiết kế như một đại đô thị hoàn chỉnh với 5 phân khu chức năng rõ ràng. Từ A – The Haven Bay làm “cửa ngõ” du lịch với sân golf quốc tế thiết kế bởi Tiger Woods, đến C – The Paradise là “bộ não” kinh tế với tòa tháp 108 tầng, và D & E – The Grand Island tập trung nghỉ dưỡng cao cấp riêng tư.
Paradise Lagoon – biển hồ nước mặn 443ha được quảng bá là lớn nhất thế giới, cùng Blue Waves Theatre 5.000 chỗ ngồi thiết kế bởi Gensler, và hệ thống 97 trường học Vinschool tạo nên một hệ sinh thái sống trọn vẹn. Điều này có nghĩa cư dân không chỉ “nghỉ cuối tuần” mà có thể an cư lạc nghiệp lâu dài, tạo ra dòng khách hàng ổn định cho các dịch vụ nghỉ dưỡng.
Yếu tố location cũng mang tính chiến lược khác biệt. Nếu Hồ Tràm là “ngoại vi nghỉ dưỡng” thuộc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, thì Cần Giờ nằm trong địa giới TP.HCM, tự động thừa hưởng toàn bộ động lực phát triển và chính sách ưu tiên của siêu đô thị 10 triệu dân. Khoảng cách từ trung tâm thành phố sẽ rút ngắn chỉ còn 30-40 phút khi cầu Cần Giờ – Nha Bè và metro District 7 – Cần Giờ hoàn thành năm 2028.
Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là những cam kết trên giấy. Câu hỏi lớn là liệu Vingroup có thể biến tầm nhìn thành hiện thực, và timing nào thì thích hợp cho nhà đầu tư tham gia? Phân tích hạ tầng kết nối sẽ cung cấp những manh mối quan trọng.
Hạ tầng kết nối – yếu tố quyết định cục diện cạnh tranh
Hạ tầng giao thông chính là “chìa khóa vàng” quyết định thành bại của Vinhomes Cần Giờ trong cuộc đua với Hồ Tràm, với hai công trình trọng điểm dự kiến khởi công năm 2026 và hoàn thành năm 2028. Cầu Cần Giờ – Nha Bè sẽ thay thế hoàn toàn phà Bình Khánh, rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM xuống còn 30-40 phút, trong khi tuyến metro District 7 – Cần Giờ dài 49km với tốc độ tối đa 250km/h sẽ biến khu vực thành “cửa ngõ biển” thực sự của thành phố.
So với Hồ Tràm hiện tại với khoảng cách 120km và thời gian di chuyển khoảng 1,5-2 giờ, lợi thế về accessibility của Cần Giờ sẽ trở nên áp đảo khi hạ tầng hoàn thiện. Điều này không chỉ thu hút khách du lịch mà còn tạo điều kiện cho mô hình “staycation” – nghỉ dưỡng gần nhà trở thành xu thế chủ đạo của giới trung lưu TP.HCM.
Tuy nhiên, việc triển khai các dự án hạ tầng lớn luôn tiềm ẩn rủi ro về tiến độ. Kinh nghiệm từ các công trình trước cho thấy các yếu tố như địa chất ven biển phức tạp, vốn đầu tư khổng lồ (metro ước tính 4 tỷ USD), và sự phối hợp giữa nhiều bên liên quan có thể gây trễ tiến độ. Nếu cầu và metro không hoàn thành đúng hạn năm 2028, lợi thế cạnh tranh của Cần Giờ sẽ bị hoãn lại đáng kể.
Ngược lại, Hồ Tràm đã có sẵn hạ tầng giao thông tương đối hoàn thiện với cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, và đang hưởng lợi từ sân bay Long Thành khi đi vào vận hành. Điều này cho phép khu vực maintain được dòng khách ổn định trong giai đoạn 2025-2028, trong khi Cần Giờ vẫn đang “xây và chờ”.
Yếu tố timing này dẫn đến những chiến lược đầu tư hoàn toàn khác biệt. Trong khi hạ tầng đang định hình bức tranh tổng thể, chúng ta cần đi sâu vào phân tích tỷ suất lợi nhuận thực tế để có cái nhìn khách quan về tiềm năng đầu tư.
So sánh tỷ suất lợi nhuận và tiềm năng đầu tư
Phân tích tỷ suất lợi nhuận thực tế cho thấy Hồ Tràm hiện đang vượt trội với ROI 6-7,5%/năm cho biệt thự cao cấp vận hành chuyên nghiệp, trong khi Cần Giờ chỉ đạt 3,5-4%/năm cho các sản phẩm hiện tại theo báo cáo của Vinacapital 2025. Tuy nhiên, điểm sáng của Cần Giờ nằm ở tiềm năng tăng giá đất 20-25%/năm khi hạ tầng siêu đô thị hoàn thiện, so với mức tăng 8-12%/năm ở Hồ Tràm đã bước vào giai đoạn mature.
Về mặt vận hành thực tế, dữ liệu từ Savills Hotels cho thấy các resort đã vận hành tại Hồ Tràm maintain tỷ lệ lấp đầy 67-73% với mức giá cho thuê biệt thự cao cấp ổn định. Ngược lại, Cần Giờ với tỷ lệ lấp đầy chỉ 38-44% chủ yếu phục vụ khách cuối tuần từ TP.HCM, chưa thể tạo ra dòng tiền vận hành mạnh mẽ.
Phân khúc giá cũng phản ánh rõ sự khác biệt về độ maturity. Giá bán sơ cấp biệt thự biển Hồ Tràm hiện ở mức 40-65 triệu đồng/m², trong khi Cần Giờ dao động 32-56 triệu đồng/m² với tiềm năng upside lớn hơn cho nhà đầu tư early bird. Thời gian hoàn vốn ước tính 12-15 năm tại Hồ Tràm so với 16-18 năm ở Cần Giờ nếu chỉ dựa vào doanh thu cho thuê.
Tuy nhiên, khi xem xét tổng thể portfolio, chuyên gia Mauro Gasparotti từ Savills Hotels khuyến nghị: “Hồ Tràm phù hợp cho nhà đầu tư cần dòng tiền thực ngay, còn Cần Giờ là cơ hội cho chiến lược land banking chờ tăng giá khi hạ tầng hoàn thiện”. Vinacapital cũng đề xuất mô hình đồng đầu tư hạ tầng thay vì chỉ trông chờ lợi nhuận cho thuê ngắn hạn tại Cần Giờ.
Điều thú vị là cả hai thị trường đều đang hưởng lợi từ trend “flight to quality” của nhà đầu tư Việt Nam, khi họ increasingly ưu tiên các dự án có thương hiệu lớn, pháp lý minh bạch và vận hành chuyên nghiệp. Đây chính là foundation để đưa ra những nhận định về tương lai của cuộc đua này.
Kịch bản phát triển trong 5-10 năm tới
Trong giai đoạn 2025-2030, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam sẽ chứng kiến sự chuyển đổi quyền lực từ Hồ Tràm sang Vinhomes Cần Giờ theo một lộ trình rõ ràng. Ngắn hạn (2025-2027), Hồ Tràm sẽ tiếp tục maintain lợi thế nhờ hệ sinh thái resort vận hành ổn định và dòng khách cuối tuần từ TP.HCM không ngừng tăng, trong khi Cần Giờ vẫn trong giai đoạn xây dựng hạ tầng nền móng.
Điểm chuyển biến quyết định sẽ đến từ năm 2028-2030 khi cầu Cần Giờ – Nha Bè và metro District 7 – Cần Giờ hoàn thành. Lúc này, thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM giảm xuống còn 30-40 phút sẽ biến Cần Giờ từ “điểm đến xa xôi” thành “khu vực ngoại ô cao cấp”. Với quy mô 63.790 căn gồm cả nhà phố, biệt thự và căn hộ cao tầng, dự án sẽ tạo ra một “siêu cực bất động sản” có thể đón 8-10 triệu lượt khách du lịch mỗi năm.
Theo dự báo của các chuyên gia, Hồ Tràm sẽ không mất đi hoàn toàn vị thế mà chuyển sang phân khúc ngách: các resort boutique, wellness retreat và branded residence cao cấp dành cho giới ultra-rich muốn trải nghiệm riêng tư. Trong khi đó, Cần Giờ sẽ trở thành destination chính cho mass market với mô hình “resort town” tích hợp đầy đủ tiện ích sống, làm việc và giải trí.
Về mặt đầu tư, những nhà đầu tư sớm vào Cần Giờ từ năm 2025-2026 có khả năng hưởng mức tăng trưởng 20-25%/năm khi hạ tầng hoàn thiện, trong khi đầu tư tại Hồ Tràm sau năm 2025 sẽ chủ yếu dựa vào dòng tiền vận hành thay vì capital appreciation. Tuy nhiên, rủi ro của Cần Giờ vẫn cao hơn do phụ thuộc vào tiến độ các công trình giao thông và khả năng hấp thụ của thị trường cho một dự án quy mô khổng lồ.
Kịch bản lý tưởng là cả hai khu vực sẽ complement lẫn nhau thay vì cạnh tranh trực diện: Hồ Tràm giữ vị thế premium destination cho high-end travelers, còn Cần Giờ trở thành integrated resort city phục vụ nhu cầu đa dạng từ staycation đến MICE và residential tourism.
Kết luận – ai sẽ là winner?
Cuộc đua giữa Vinhomes Cần Giờ và Hồ Tràm không có winner tuyệt đối mà sẽ tạo ra hai mô hình phát triển song song phục vụ các phân khúc khách hàng khác nhau. Hồ Tràm sẽ giữ vững vị thế “thủ phủ nghỉ dưỡng cao cấp” với dòng tiền vận hành ổn định 6-7,5%/năm, phù hợp cho nhà đầu tư cần ROI thực ngay lập tức và experience quản lý resort chuyên nghiệp.
Trong khi đó, Vinhomes Cần Giờ đang định hình một paradigm hoàn toàn mới: “thành phố biển tích hợp” với tiềm năng tăng giá 20-25%/năm khi hạ tầng hoàn thiện vào 2028-2030. Đây là cơ hội goldmine cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, sẵn sàng chấp nhận rủi ro về tiến độ để đổi lấy upside potential khổng lồ từ việc sở hữu bất động sản trong “siêu đô thị” đầu tiên thuộc địa giới TP.HCM.
Khuyến nghị chiến lược cho nhà đầu tư: diversify portfolio với cả hai thị trường theo tỷ lệ phù hợp với risk appetite và investment horizon. Những ai ưu tiên cash flow stability nên tập trung vào Hồ Tràm, trong khi investor có kinh nghiệm về development cycle và sẵn sàng “chờ đợi” có thể cân nhắc early entry vào Cần Giờ từ giai đoạn 2025-2026.
Ultimately, sự xuất hiện của Vinhomes Cần Giờ không “giết chết” Hồ Tràm mà tạo ra một hệ sinh thái nghỉ dưỡng phong phú hơn cho khu vực phía Nam. Trong 10 năm tới, nhà đầu tư thông minh sẽ là những người biết leverage được điểm mạnh của từng thị trường thay vì đặt cược all-in vào một option duy nhất.
