Theo báo cáo mới nhất của Sở Tài chính TP.HCM năm 2025, Vinhomes Cần Giờ đã đóng góp gần 55% tổng thu phí sử dụng đất của thành phố với số tiền lên tới 21,7 nghìn tỷ đồng, khẳng định vị thế của siêu dự án lấn biển lớn nhất Việt Nam. Với quy mô 2.870 hectare và tổng vốn đầu tư lên tới 10-11 tỷ USD, quy hoạch tổng thể của dự án này đang trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư bất động sản cao cấp. Điều đặc biệt là dự án đã chính thức khởi công vào tháng 4/2025 với pháp lý hoàn chỉnh được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, hướng tới mô hình đô thị ESG đầu tiên tại Việt Nam.
Quy hoạch của Vinhomes Cần Giờ không đơn thuần là việc phân chia chức năng trên diện tích rộng lớn mà còn thể hiện tầm nhìn chiến lược về một đô thị biển thông minh, bền vững. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng khám phá những điểm nổi bật trong quy hoach tổng thể mà mọi nhà đầu tư cần nắm rõ trước khi đưa ra quyết định.
Quy hoạch 5 phân khu chức năng rõ ràng và khoa học
Quy hoạch Vinhomes Cần Giờ được chia thành 5 phân khu chức năng với tổng diện tích 2.869 hectare, mỗi khu có vai trò riêng biệt nhưng liên kết chặt chẽ tạo nên hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Theo dữ liệu từ Vingroup công bố năm 2025, việc phân chia này được thiết kế dựa trên nghiên cứu sâu về dòng chảy kinh tế và hành vi sử dụng đất.
Phân khu A – The Haven Bay (953 hectare) đóng vai trò “cửa ngõ” du lịch giải trí, tập trung phát triển sân golf quốc tế thiết kế bởi Tiger Woods, nhà hát Sóng Xanh với sức chứa 5.000 người và các dịch vụ giải trí cao cấp. Đây là phân khu đầu tiên được triển khai, hiện đã hoàn thành san lấp mặt bằng 800 hectare sau 5 tháng thi công.
Phân khu B – The Green Bay (660 hectare) được định vị là “trái tim” đời sống đô thị với mật độ cư dân cao nhất, bao gồm hệ thống trường học Vinschool, bệnh viện đa khoa và các tiện ích phục vụ cộng đồng thường trú. Khu vực này được quy hoạch để đón khoảng 180.000 cư dân trong tương lai.
Phân khu C – The Paradise (318 hectare) chính là “bộ não” kinh tế với tòa tháp 108 tầng thuộc top 10 thế giới, trung tâm tài chính quốc tế và các văn phòng hạng A. Phân khu này dự kiến tạo ra hàng chục nghìn việc làm chất lượng cao.
Phân khu D và E – The Grand Island (938 hectare) được mệnh danh “lá phổi xanh” với biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp, biển hồ nước mặn rộng 443 hectare – lớn nhất thế giới, cùng khu vực sinh thái được bảo tồn nghiêm ngặt.
Cách phân chia này tạo điều kiện tối ưu cho việc khai thác giá trị đất đai và hình thành các dòng sản phẩm đa dạng phù hợp với nhu cầu khác nhau của thị trường. Không còn tình trạng cạnh tranh nội bộ giữa các sản phẩm cùng loại như ở nhiều dự án khác. Tiếp theo, chúng ta sẽ xem xét kỹ hơn về hệ thống hạ tầng kỹ thuật đảm bảo vận hành bền vững cho toàn khu đô thị này.
Hạ tầng kỹ thuật lấn biển tiêu chuẩn quốc tế
Hạ tầng kỹ thuật của Vinhomes Cần Giờ được đầu tư với số tiền lên tới 2,5 tỷ USD chỉ riêng giai đoạn 1, sử dụng 122 triệu mét khối cát để san nền và hệ thống đê kè đá hộc dài 21 km chống xói mòn bờ biển. Theo công bố từ Vingroup, đây là dự án lấn biển có quy mô hạ tầng kỹ thuật lớn nhất từ trước đến nay tại Việt Nam.
Hệ thống hồ điều hòa với dung tích 11 triệu mét khối nước không chỉ tạo cảnh quan mà còn đóng vai trò then chốt trong việc điều tiết nước mưa và cân bằng thủy lực cho toàn khu. Đặc biệt, công nghệ xử lý nước thải tuần hoàn hiện đại được áp dụng để đảm bảo không tác động tiêu cực đến hệ sinh thái vịnh Cần Giờ.
Về giao thông kết nối, dự án được thiết kế với hệ thống đường nội bộ rộng từ 12-40 mét, kết nối trực tiếp với tuyến đường sắt đô thị cao tốc TP.HCM – Cần Giờ có tốc độ lên tới 250km/h. Cầu Cần Giờ dài 3,4km dự kiến hoàn thành năm 2028 sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM xuống chỉ còn 30 phút.
Hệ thống cung cấp điện được đảm bảo bởi trạm biến áp và điện gió ngoài khơi, trong khi mạng viễn thông 5G và hạ tầng số được triển khai đồng bộ để phục vụ mô hình Smart City. Mật độ xây dựng chỉ chiếm 30% tổng diện tích, 70% còn lại dành cho công viên, hồ nước và không gian xanh.
Việc đầu tư hạ tầng ở mức độ này cho thấy tầm nhìn dài hạn của chủ đầu tư, không chỉ bán đất mà hướng tới vận hành một đô thị hoàn chỉnh. Điều này tạo nền tảng vững chắc cho giá trị bất động sản dài hạn và khả năng sinh lời ổn định. Bên cạnh hạ tầng kỹ thuật, hệ thống tiện ích thương mại trong dự án cũng rất đáng chú ý và có tiềm năng khai thác kinh doanh cao.
Hệ sinh thái tiện ích đa dạng có tính thương mại cao
Hệ sinh thái tiện ích tại Vinhomes Cần Giờ được thiết kế với tổng cộng hơn 50 hạng mục tiện ích đẳng cấp quốc tế, tập trung vào khả năng khai thác thương mại thực tế thay vì chỉ mang tính trang trí. Theo báo cáo từ Vingroup, dự án dự kiến đón 8-10 triệu lượt khách du lịch mỗi năm, tạo nền tảng vững chắc cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ.
Cụm giải trí đẳng cấp thế giới bao gồm VinWonders quy mô 122 hectare, Vinpearl Safari – sở thú bán hoang dã duy nhất tại TP.HCM, và khu Winter Wonderland rộng 30.000 mét vuông. Nhà hát Sóng Xanh với sức chứa 5.000 người được thiết kế bởi Gensler trở thành nhà hát lớn nhất Đông Nam Á, phục vụ các sự kiện quốc tế và concert quy mô lớn.
Hệ thống thể thao và nghỉ dưỡng nổi bật với 2 sân golf 18 lỗ chuẩn quốc tế – West Sunset do Tiger Woods thiết kế và East Sunrise do Robert Trent Jones Jr. thiết kế. Cảng Landmark Harbour 5 sao có khả năng đón các siêu du thuyền và tàu du lịch quốc tế, kết nối trực tiếp với các tuyến du lịch biển cao cấp.
Trung tâm thương mại và dịch vụ với Vincom Mega Mall và 82 dãy shophouse được phân bố khắp các phân khu, tạo ra mạng lưới kinh doanh dày đặc. Đặc biệt, Paradise Lagoon – biển hồ nước mặn 443 hectare cho phép tắm biển 365 ngày trong năm, trở thành điểm thu hút về tỷ suất lợi nhuận cho các mô hình kinh doanh dịch vụ biển.
Hệ thống giáo dục và y tế bao gồm 97 trường học từ mầm non đến trung học phổ thông, với Young Paradise Hub rộng 4,6 hectare. Đặc biệt, bệnh viện Vinmec Cần Giờ hợp tác với Cleveland Clinic – hệ thống y tế số 1 tại Mỹ, cung cấp dịch vụ y tế chất lượng quốc tế.
Với hơn 7.000 phòng khách sạn thuộc 20+ thương hiệu quốc tế và tòa tháp 108 tầng tích hợp văn phòng-khách sạn-thương mại, dự án tạo ra một thị trường nội bộ sôi động quanh năm. Điều này giúp các nhà đầu tư có thể khai thác đa dạng mô hình kinh doanh từ F&B, boutique hotel, cho thuê ngắn hạn đến tổ chức sự kiện. Không chỉ dừng lại ở tiện ích, quy hoạch của dự án còn áp dụng những tiêu chuẩn ESG tiên tiến, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững.
Tiêu chuẩn ESG tiên phong trong phát triển đô thị
Vinhomes Cần Giờ là dự án đô thị ESG (Environment, Social, Governance) đầu tiên tại Việt Nam, áp dụng các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp quốc tế. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch & Đầu tư năm 2024, bất động sản áp dụng ESG tại Việt Nam đang dẫn đầu với tỷ lệ 19%, và Vinhomes Cần Giờ được định vị là dự án dẫn dắt xu hướng này.
Yếu tố môi trường (E – Environment) được thể hiện qua việc bảo tồn rừng ngập mặn Cần Giờ – khu dự trữ sinh quyển được UNESCO công nhận. Dự án áp dụng hệ thống xe điện VinBus trong toàn khu, phát triển trạm năng lượng tái tạo từ điện gió ngoài khơi cách bờ 10km. Hệ thống xử lý nước thải tuần hoàn và quản lý rác tại chỗ đảm bảo không tác động tiêu cực đến hệ sinh thái biển.
Yếu tố xã hội (S – Social) tập trung vào phát triển cộng đồng bền vững với 230.000 cư dân dự kiến. Dự án đầu tư 97 trường học các cấp, bệnh viện đa khoa chuẩn quốc tế và hệ thống dịch vụ công cộng hoàn chỉnh. Chính sách nhà ở xã hội và việc làm cho cộng đồng địa phương được ưu tiên trong quá trình phát triển.
Yếu tố quản trị (G – Governance) được vận hành bằng nền tảng Smart City với công nghệ IoT, AI và Big Data. Vingroup cam kết minh bạch hóa thông tin dự án, công bố các chỉ số môi trường hàng tháng và áp dụng các tiêu chuẩn báo cáo quốc tế. Dự án đã đạt chứng chỉ BREEAM Communities và đang trong quá trình xin chứng nhận ISO 37122 về đô thị thông minh bền vững.
Theo nghiên cứu của ARDOR Green năm 2025, các dự án bất động sản áp dụng tiêu chuẩn ESG tại Việt Nam có mức tiết kiệm năng lượng 25-30% so với công trình truyền thống, giảm phát thải khí nhà kính 20-23% và thời gian thu hồi vốn đầu tư ban đầu trong vòng 3-5 năm. Điều này giúp tăng giá trị tài sản dài hạn và dễ tiếp cận các nhóm nhà đầu tư quốc tế quan tâm đến tiêu chí ESG.
Việc áp dụng tiêu chuẩn ESG không chỉ giúp dự án đáp ứng xu hướng đầu tư bền vững mà còn tạo lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài và các quỹ đầu tư dài hạn. Bên cạnh các yếu tố trên, mô hình đô thị thông minh được tích hợp toàn diện trong quy hoạch cũng là điểm đặc biệt đáng chú ý.
Mô hình đô thị thông minh tích hợp công nghệ 4.0
Quy hoạch Vinhomes Cần Giờ tích hợp toàn diện công nghệ thông minh (Smart City) với hệ thống IoT, AI và Big Data được triển khai đồng bộ trên toàn bộ 2.870 hectare, tạo nên mô hình đô thị 4.0 đầu tiên tại Việt Nam. Theo Vingroup công bố năm 2025, dự án áp dụng nền tảng quản lý tập trung dựa trên phương pháp Agile kết hợp BIM (Building Information Modeling) để tối ưu vận hành và bảo trì.
Hệ thống giao thông thông minh bao gồm mạng lưới xe buýt điện VinBus tự động, hệ thống đèn tín hiệu thông minh và ứng dụng di chuyển thống nhất. Đặc biệt, tuyến metro tốc độ cao 250km/h kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM được tích hợp hệ thống thanh toán không tiền mặt và quản lý lưu lượng theo thời gian thực.
Về an ninh và an toàn, toàn khu được trang bị hệ thống camera AI có khả năng nhận diện khuôn mặt và phân tích hành vi, kết hợp với cảm biến thông minh phát hiện các rủi ro về môi trường như chất lượng không khí, mực nước và thời tiết. Hệ thống cảnh báo sớm thiên tai được kết nối trực tiếp với trung tâm chỉ huy thành phố.
Quản lý năng lượng thông minh với lưới điện thông minh (Smart Grid) tự động điều phối từ nhiều nguồn bao gồm điện mặt trời, điện gió và lưới điện quốc gia. Hệ thống quản lý nước thông minh giám sát chất lượng nước, áp suất và phát hiện rò rỉ theo thời gian thực, giúp tiết kiệm 20-30% lượng nước tiêu thụ.
Ứng dụng Vinhomes Connect cho phép cư dân quản lý mọi dịch vụ từ thanh toán hóa đơn, đặt dịch vụ, đến kiểm soát an ninh nhà riêng. Nền tảng này tích hợp trí tuệ nhân tạo học hỏi thói quen sinh hoạt để đề xuất các dịch vụ phù hợp và tối ưu chi phí sinh hoạt.
Dự án còn áp dụng công nghệ blockchain trong quản lý hồ sơ pháp lý, giao dịch bất động sản và xác thực danh tính, đảm bảo tính minh bạch và bảo mật cao. Hệ thống này giúp rút ngắn thời gian các thủ tục hành chính từ 15-30 ngày xuống còn 3-7 ngày.
Kết luận
Quy hoạch Vinhomes Cần Giờ không chỉ thể hiện tầm nhìn chiến lược về một đô thị biển hiện đại mà còn khẳng định vị thế tiên phong trong áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế về phát triển bền vững. Với 5 phân khu chức năng được thiết kế khoa học, hạ tầng kỹ thuật đẳng cấp thế giới, hệ sinh thái tiện ích đa dạng, tiêu chuẩn ESG tiên tiến và mô hình đô thị thông minh toàn diện, dự án này đang tạo nên một chuẩn mực mới cho ngành bất động sản Việt Nam.
Với tổng vốn đầu tư lên tới 10-11 tỷ USD và cam kết vận hành dài hạn, Vinhomes Cần Giờ hứa hẹn mang lại cơ hội đầu tư với tiềm năng tăng trưởng bền vững trong 10-20 năm tới. Dự án không chỉ phục vụ nhu cầu ở thực của 230.000 cư dân mà còn thu hút 8-10 triệu lượt khách du lịch mỗi năm, tạo nên thị trường nội bộ sôi động và đa dạng về cơ hội kinh doanh.
Điều quan trọng nhất là quy hoạch này đã được triển khai thực tế với việc hoàn thành san lấp 800 hectare trong phân khu A và dự kiến mở bán những sản phẩm đầu tiên trong quý 3/2025. Đây chính là thời điểm vàng để các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn cân nhắc tham gia vào dự án đô thị biển đẳng cấp quốc tế này.
